Есть объемы, роста нет

пятница 2011-05-20 06:00

Букет рисков, цветущая инфляция и темные балансы застройщиков делают ипотеку удовольствием дорогим, сомнительным и непопулярным.

Нет, к сожалению, официальной статистики о доле ипотеки в общем обороте рынка недвижимости. Но если учесть, что в месяц банки дают в ипотеку примерно семь-восемь млрд. тенге, то при дороговизне площадей в Астане и Алматы этих денег хватит от силы на 800 с небольшим скромных квартир (по цене 68 тыс. долларов).

А сделок купли-продажи бывает от 10 до 12 тысяч. Выходит, что ипотеку берут в лучшем случае шесть-семь процентов от общего числа покупателей.

То есть подавляющее большинство имеет для «высоких» целей собственные сбережения.
В России без кредита не обходится 10—15 процентов сделок. Наименьшая доля приходится на Москву. В США, для сравнения, около 90 процентов рынка недвижимости связано с ипотекой.
Учитывая ничтожную ипотечную долю и обещания снизить ставки по ипотеке, не стоит ждать падения цен на рынке жилья. Тем более существенных скидок, скорее всего, не будет. Дело в том, что ценовую политику банков по ссудным продуктам определяют курс тенге и уровень инфляции. Кредитование в тенге связано с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения. Кроме того, свою роль играет инфляция. Третий фактор — высокая доля неблагонадежных заемщиков. В итоге кредиторы вынуждены повышать планку требований, тем самым ограничивая доступ.

Почему ипотека у нас столь дорогое удовольствие? Недавно этим вопросом депутат мажилиса Парламента Ирак Еликеев озадачил Премьер-министра. Почему процентные ставки у нас — 15—20 процентов, то есть в четыре раза выше, чем в Европе?

Казахстан вместе с другими странами СНГ попадает в число государств, где развить надежный ипотечный рынок пока не получается. Эксперты объясняют это высокими рисками и крайне низкой эффективностью строительной отрасли: плохие заемщики, непредсказуемость залога, крайне ненадежные застройщики, строгие требования местной администрации, а также другие различные механизмы, от которых дорожает сметная стоимость строительства и мутнеют балансы.

Кредитовать застройщика, который ведет несколько проектов одновременно, за рубежом считается самоубийством. У нас еще вчера это было делом обычным. Что уж говорить о качестве, о выделении участков под строительство и разных схемах, которые теперь громоздятся в многотомниках уголовных дел?

При сравнительно малой обеспеченности жильем (на душу населения приходится в Казахстане 18,3 кв. метра против 25—26 в слаборазвитых европейских странах) эксперты отмечают превышение предложения над спросом.

С доходом в 70 тысяч тенге (средний по стране) и вычетами на минимальное питание и проживание на дачах за минимальную арендную плату нужная сумма на «однушку» соберется через 80 лет.

Мнение

Самат Панов, управляющий директор АО «Цесна-Капитал»:

— По нашим оценкам, рынок недвижимости в Казахстане в настоящее время находится в состоянии относительной стабилизации. За первые месяцы 2011 года наблюдается определенный рост цен со стороны продавцов. Другими словами, продавцы стремятся продать подороже. А по какой цене фактически заключаются сделки, судить сложно, поскольку нет публичной информации. В целом по Казахстану динамика цен разная в связи с различием структуры рынков в регионах страны. Мы не ожидаем значительного роста цен (на 20—30 процентов) в ближайшие два года. Небольшие сдвиги могут произойти в связи с ростом предложения. Надо отметить, что в этом году на рынок выйдут почти все недостроенные объекты. В 2011—2012 гг. введут в эксплуатацию около 30 жилых комплексов. В частности, всего на завершение объектов долевого строительства АО «Самрук-Казына» выделило 295 млрд. тенге, из которых на 1 января было освоено 74 процента.

Значительного влияния изменений валютного курса на рынке кредитования мы не прогнозируем. Банки будут оперативно изменять ставки кредитования при значительных изменениях валютного курса.

Что касается курса доллара, евро к тенге, можно отметить, что курсы этих валют напрямую зависят
от ситуации на мировых финансовых рынках. Если доллар слабеет против евро, то мы наблюдаем идентичные тенденции и в Казахстане.

Мы точно не можем прогнозировать валютный курс, но можем отметить, что курс евро, скорее всего, будет колебаться в интервале 190—210 тенге в ближайшие несколько месяцев, а доллар — 140—150 тенге.

Введите ключевые слова для поиска